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YI MING
 
发改委松小区物业费,能否解物业管理“燃眉之急”
发布时间:2015-2-6  点击次数:412  

    近日,发改委下发文件,决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后,小区物业费是涨是跌?市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量?长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解?

  记者调查发现,“政府限价”下我国物业收费标准长期偏低,是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后,高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示,要真正实现我国物业管理行业的健康发展,还需要完善的法律机制配合,让市场化的选择机制充分运行。

  收费标准普遍偏低

  据业内人士透露,正是由于“政府指导价”这一限制的存在,我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如,依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》,包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用最高标准不超过1.2元/建筑平方米×月;而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定,住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。

  记者进一步查阅资料显示,其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳,在2008年制定的新规中将高层住宅的最高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月,也比此前的标准降低了13%。

  业内人士指出,我国的房地产市场,除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作,然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节,却一直还受到政府的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲,不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。

  与此同时,记者调查发现,在一些城市,物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》,已成立业主大会的住宅小区,其物业服务收费实行市场调节价,即由业主大会和物业管理公司协商决定;而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区,其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区,其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月,远远超出政府制定的基准。

  低收费导致低水平管理

  国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者,物业公司在做定价时,前期会根据社区的大小、户数等具体情况,配备一定的安保人员、绿化技术人员,再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于政府限价的存在,企业还是不得不在政府允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言,资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司,为了维护自身的品牌形象,会进行亏本经营,但是对于一些中小型的物业管理企业,则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。

  “政府限价表面上看是降低了居民生活的成本,实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示,一个小区并不是建好了销售出去就完事了,更重要的是不断地保养和维护,如果没有有效的物业管理,小区的折损速率将大大加快。

  事实上,发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用,与精心的物业管理不无关联。专家认为,反观国内,尽管最近二十多年房地产行业高速发展,但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中,一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象,很大程度上就是因为物业管理的不到位,造成对资源的浪费。

 
 
 
 

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